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2020-03-28         來源︰品宣部(bu)


  5月7日(ri)上(shang)午,由南(nan)開(kai)大學金(jin)融學院、南(nan)開(kai)金(jin)融教育基金(jin)會、南(nan)開(kai)金(jin)融校友聯合會、南(nan)開(kai)廣(guang)州校友會、泛華(hua)金(jin)融服務集團以及俊(jun)華(hua)教育公益基金(jin)會聯合主辦的(de)第二期《南(nan)開(kai)金(jin)融(廣(guang)州)首席(xi)經(jing)濟學家論壇》在(zai)廣(guang)州市番禺區大學城(cheng)中心(xin)酒店順利舉(ju)行。南(nan)開(kai)大學金(jin)融學院副院長、教授、博士ke)際strong>劉瀾飆(biao)先生;招商(shang)證券研究發展(zhan)中心(xin)首席(xi)宏觀分zhi)鍪 嬤蔥卸 strong>謝亞軒(xuan)先生;東方證券房地產(chan)行業首席(xi)分zhi)鍪 鎂 壬約胺夯hua)金(jin)融服務集團CEO翟(di)彬先生等南(nan)開(kai)金(jin)融校友出席(xi)論壇活動。

論壇活動正式開(kai)場前(qian),南(nan)開(kai)金(jin)融廣(guang)東校友會正式宣布啟動籌(chou)建。南(nan)開(kai)大學金(jin)融學院副院長、教授、博士ke)際α趵屆biao)先生為籌(chou)建儀式致辭。



本次論壇圍繞“拆解房地產(chan)市場的(de)集體焦慮”的(de)主題,為現場及直播(bo)平台上(shang)的(de)南(nan)開(kai)學子、泛華(hua)金(jin)融服務集團高管及貴賓(bin)客戶,分zhi)雋liao)當前(qian)的(de)房地產(chan)市場動態及趨勢。

過去幾年房價節節攀升,導致相關部(bu)門不得(de)不加大對房地產(chan)市場的(de)調控力度。北京317樓市新政後,各地調控全面升級,無論是房產(chan)從業者、投資者還是房地產(chan)周邊金(jin)融從業者均(jun)為調控後的(de)市場陷入焦慮。對此,東方證券房地產(chan)行業首席(xi)分zhi)鍪 鎂 謚魈庋yan)講(jiang)中表示(shi)︰



他認為四季度存在(zai)政策調控和銷售動能衰竭兩大因(yin)素(su)的(de)負向影響。但(dan)中長期來看,房地產(chan)市場存在(zai)上(shang)漲的(de)動能。

從一季度的(de)經(jing)濟數據來看,房地產(chan)行業還是處于高位(wei),並且(qie)持續(xu)的(de)超預期。數據顯示(shi),房地產(chan)Q1單季投資及銷售情況,在(zai)2016年高基數的(de)情況下(xia)仍(reng)得(de)到較快增(zeng)長,動能仍(reng)處于向上(shang)的(de)態勢。北京上(shang)海還有(you)深圳(chou)周邊庫(ku)存較xi)di),所(suo)有(you)開(kai)發商(shang)都(du)看好三大都(du)市圈的(de)發展(zhan),在(zai)大量增(zeng)加儲(chu)備要開(kai)工。

目前(qian)的(de)限(xian)購政策為維(wei)持樓市活躍jing)臀 笮xu)政策加碼都(du)留下(xia)一定的(de)口(kou)子。他指出,目前(qian)的(de)限(xian)購是對本地限(xian)購兩到三套,對外地限(xian)購一套,換句(ju)話說,還是可(ke)以買。一線城(cheng)市嚴厲的(de)限(xian)購在(zai)一定程度上(shang)導致投資性需求(qiu)的(de)溢出,這使得(de)大城(cheng)市周圍的(de)房價仍(reng)存在(zai)上(shang)漲的(de)壓力。另(ling)外一huan)矯媯 zi)去年二孩(hai)政策後,三四nan)叱cheng)市人口(kou)增(zeng)長明顯,也為房價上(shang)漲帶(dai)來了(liao)良好的(de)動力。三四nan)叱cheng)市盡(jin)管有(you)所(suo)分zhi)hua),但(dan)基本處于去庫(ku)存的(de)狀態,從而讓全國樓市維(wei)持一定的(de)熱度。

今年中央對待房價的(de)態度是qie) 齲 yin)此,在(zai)一些(xie)房價依然上(shang)漲過快的(de)城(cheng)市,很有(you)可(ke)能政策會進一步加碼。目前(qian)廣(guang)州深圳(chou)等地已開(kai)始在(zai)信貸、限(xian)購等多個(ge)方向上(shang)進行了(liao)調控,到四季度的(de)確存在(zai)政策調控和銷售動能衰竭兩大因(yin)素(su)的(de)負面影響。

中長期來看,他認為目前(qian)中國城(cheng)市化(hua)率為57%,進入城(cheng)市化(hua)的(de)第二階段。此階段由于北、上(shang)、深等大型一線城(cheng)市的(de)社(she)會資源不足以支撐(cheng)進一步的(de)人口(kou)流入,因(yin)此接下(xia)來可(ke)能會出現,小範圍的(de)逆城(cheng)市化(hua)和大範圍的(de)大城(cheng)市化(hua)。許(xu)多500-1000萬人口(kou)的(de)一二線城(cheng)市可(ke)能會擴(kuo)大到1500萬以上(shang)的(de)規模。基于未來幾年地鐵(tie)、高鐵(tie)軌道的(de)建設,他認為未來房地產(chan)市場的(de)機會,可(ke)重點關注高鐵(tie)沿線的(de)中心(xin)城(cheng)市,以及與大型城(cheng)市有(you)地鐵(tie)相連的(de)衛(wei)星城(cheng)。



  從宏觀的(de)角度來看房地產(chan)市場,招商(shang)證券研究發展(zhan)中心(xin)首席(xi)宏觀分zhi)鍪 嬤蔥卸 灤謊切xuan)先生表示(shi)︰“從宏觀的(de)角度來看,我認為這里有(you)兩個(ge)關鍵詞,第一個(ge)是周期,第二個(ge)是去杠(gong)桿。“

  他談(tan)到,從宏觀的(de)角度去看待房地產(chan)市場,我們可(ke)以看到經(jing)濟周期與房地產(chan)市場的(de)正相關性。當前(qian),我們正處于短周期、長周期和中長周期“三期疊加”的(de)過程,而這三個(ge)周期如何wei)jiao)織影響當前(qian)的(de)經(jing)濟位(wei)置。他分zhi)齙劍 按又諧?誑矗 葉災釁誥jing)濟走勢相對樂(le)觀,至少要關注兩個(ge)方面,這一輪全球(qiu)經(jing)濟的(de)復甦,2015年已經(jing)達(da)到底部(bu),2016年已有(you)所(suo)回升,這從中國外需的(de)改善可(ke)以看出端倪。盡(jin)管,這點大家也有(you)爭議,有(you)觀點認為全球(qiu)市場特(te)別是新興市場的(de)復甦純粹是中國這一輪信貸周期推(tui)起來的(de),可(ke)能難以持續(xu)。但(dan)經(jing)濟周期回升有(you)第一推(tui)動力之後一定會產(chan)生正反饋的(de)過程,不要低(di)估正反饋的(de)過程。”

  普(pu)遍(bian)認為,目前(qian)我們的(de)房地產(chan)價格(ge)可(ke)能處于房產(chan)周期中比較高的(de)位(wei)置,國家對房地產(chan)市場的(de)調控,把(ba)去杠(gong)桿作為重要策略。最(zui)終(zhong)是比較劇(ju)烈(lie)的(de)去杠(gong)桿還是能夠相對平穩的(de)過渡?
  他談(tan)到,“雖然市場對去杠(gong)桿的(de)看法(fa)分歧較大,但(dan)是五十年代,美國的(de)房地產(chan)市場也有(you)比較長的(de)繁榮周期,房價到了(liao)一個(ge)平台後並沒有(you)出現劇(ju)烈(lie)調整,這意味著有(you)序去杠(gong)桿也不huan)Τ曬ο壤N頤撬淙徊荒馨ba)中國現在(zai)的(de)房地產(chan)市場和日(ri)本jin) 攔骷虻?啾齲 dan)可(ke)以參照(zhao),比較重要的(de)是,跟(gen)這些(xie)國家的(de)什麼時間段作比較。”

  緊接著主題演(yan)講(jiang)之後,論壇進入圓桌對話環(huan)節。招商(shang)證券研究發展(zhan)中心(xin)首席(xi)宏觀分zhi)鍪π謊切xuan)先生、東方證券房地產(chan)行業首席(xi)分zhi)鍪 鎂 壬 夯hua)金(jin)融服務集團CEO翟(di)彬先生對以下(xia)問題,展(zhan)開(kai)討論。



問題一︰房子為什麼會出現越(yue)調控越(yue)搶手的(de)狀況?長效機制是什麼?
問題二︰在(zai)普(pu)通(tong)投資者的(de)眼里,不論幾線城(cheng)市,房價都(du)還在(zai)漲。該再買多幾套,還是賣掉(diao)幾套,一二線還能不能投,三四nan)呤遣皇歉門琢liao)?
問題三︰目前(qian)我國貨幣(bi)ye)  de)情況,若房地產(chan)市場投資凍結,超發的(de)貨幣(bi)將(jiang)會流向何方?

三位(wei)南(nan)開(kai)系(xi)嘉賓(bin),陸續(xu)發表自(zi)己的(de)觀點。

竺勁先生表示(shi)︰“中央考慮所(suo)謂(wei)長效機制,從全球(qiu)角度來看能用的(de)工具是很少的(de),最(zui)多也就是房地產(chan)稅,但(dan)是這個(ge)是需要很大的(de)政治(zhi)決(jue)心(xin)和勇氣。後續(xu)到底會不會做,從我分zhi)齙de)角度來看,這不僅僅是土(tu)地財pu)de)問題,還存在(zai)城(cheng)市化(hua)沒完(wan)成的(de)問題,房地產(chan)稅對很多城(cheng)市競(jing)爭力都(du)會產(chan)生影響,這也是qie)桓ge)很大的(de)實(shi)施(shi)阻力。還有(you)一個(ge)問題是中國的(de)稅收體制很難和房產(chan)稅的(de)體制融合,這是qie)桓ge)任(ren)重而道遠的(de)事情。”

翟(di)彬先生表示(shi)︰“我認為的(de)長效機制應該是在(zai)財稅機制改革上(shang),房地產(chan)問題的(de)核心(xin)是房地產(chan)已經(jing)成為地方政府第二稅收的(de)來源,這就決(jue)定了(liao)政府並不會希望房地產(chan)價格(ge)下(xia)跌(die)。所(suo)以我認為房地產(chan)市場真要走向健康穩健的(de)道路,恐怕中央要下(xia)決(jue)心(xin)進行財稅機制的(de)改革,但(dan)是這是十分困難的(de)。所(suo)以在(zai)長時間來說,房價還是會處于上(shang)升階段,只(zhi)是當前(qian)通(tong)過行政手段wei)純?品考邸br />房產(chan)投資shi)de)問題,短期來看不能小瞧pu)嘰dai)來的(de)影響,目前(qian)的(de)政策主要落腳在(zai)一線城(cheng)市。但(dan)在(zai)一線城(cheng)市周邊的(de)城(cheng)市,或者有(you)機會成為衛(wei)星城(cheng)的(de)城(cheng)市可(ke)能還會出現一輪普(pu)zhao)恰!br />
謝亞軒(xuan)先生表示(shi)︰“關于貨幣(bi)ye)   康夭chan)投資凍結,貨幣(bi)流向何方的(de)問題,我有(you)以下(xia)幾點看法(fa)。第一,這個(ge)問題是假定貨幣(bi)政策一直處于寬(kuan)松狀態,但(dan)是這是不確定的(de)情況。第二,就是房地產(chan)市場和貨幣(bi)是有(you)關聯的(de),如果房地產(chan)市場一直上(shang)漲,貨幣(bi)政策也跟(gen)隨市場而變化(hua)的(de)。就目前(qian)而言,貨幣(bi)態勢逐漸轉向穩健的(de)方向。
另(ling)外,房地產(chan)市場還是很難去預測的(de),但(dan)是最(zui)終(zhong)房價也許(xu)會維(wei)持在(zai)穩定的(de)高位(wei)。房價肯定是和經(jing)濟基本面、人口(kou)等基本因(yin)素(su)有(you)關系(xi)的(de)。另(ling)一huan)矯媯 ren)何東西瘋漲都(du)會存在(zai)問題。但(dan)是如果各位(wei)是從居住(zhu)的(de)角度出發,我認為是可(ke)以考慮‘上(shang)車’的(de)。從投資shi)de)角度來說,我認為不是投資shi)de)好時機。”
 


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