3分快3

INDUSTRY PERSPECTIVE


3分快3

2020-03-28         來源︰品宣部(bu)


  5月7日上(shang)午,由南開大(da)學(xue)金融學(xue)院、南開金融教育基(ji)金會、南開金融校友聯合會、南開廣州校友會、泛華金融服務集團以及俊(jun)華教育公益基(ji)金會聯合xian)zhu)辦的第二(er)期(qi)《南開金融(廣州)首席經濟學(xue)家論壇》在廣州市番禺區大(da)學(xue)城中心酒店順利(li)舉行。南開大(da)學(xue)金融學(xue)院副院長、教授(shou)、博士生導師劉瀾飆先生;招商(shang)證(zheng)券研究發展(zhan)中心首席宏觀(guan)分(fen)析師兼執行董事(shi)謝亞軒(xuan)先生;東(dong)方證(zheng)券房地產行業(ye)首席分(fen)析師竺勁先生以及泛華金融服務集團CEO翟(di)彬先生等南開金融校友出席論壇活(huo)動。
 

論壇活(huo)動正式開場前,南開金融廣東(dong)校友會正式宣布啟動籌建。南開大(da)學(xue)金融學(xue)院副院長、教授(shou)、博士生導師劉瀾飆先生為(wei)籌建儀式致辭。



  本次論壇圍繞“拆解房地產市場的集體焦慮”的主(zhu)題,為(wei)現(xian)場及直播平(ping)台上(shang)的南開學(xue)子、泛華金融服務集團高管及貴賓客戶(hu),分(fen)析了當前的房地產市場動態及趨勢。
 

  過去幾(ji)年房價節節攀升(sheng),導致相關部(bu)門(men)不(bu)得不(bu)加大(da)對(dui)房地產市場的調控力度。北京317樓市新政後,各地調控全(quan)面(mian)升(sheng)級,無論是房產從業(ye)者、投資者還是房地產周邊金融從業(ye)者均為(wei)調控後的市場陷入焦慮。對(dui)此,東(dong)方證(zheng)券房地產行業(ye)首席分(fen)析師竺勁于主(zhu)題演講中表示︰



他(ta)認(ren)為(wei)四(si)季度存在政策(ce)調控和銷售動能衰竭兩大(da)因素的負向影響。但中長期(qi)來看,房地產市場存在上(shang)漲的動能。
 
  從一季度的經濟數據來看,房地產行業(ye)還是處(chu)于高位,並且持(chi)續的超預期(qi)。數據顯(xian)示,房地產Q1單季投資shi)跋矍qing)況,在2016年高基(ji)數的情(qing)況下仍得到較快(kuai)增長,動能仍處(chu)于向上(shang)的態勢。北京上(shang)海還有(you)深圳(chou)周邊庫存較低,所(suo)有(you)開發商(shang)都(du)看好三大(da)都(du)市圈(quan)的發展(zhan),在大(da)量(liang)增加儲備要開工。
 
  目(mu)前的限購政策(ce)為(wei)維(wei)持(chi)樓市活(huo)躍jing)臀wei)後續政策(ce)加碼都(du)留下一定的mu)謐印Kta)指(zhi)出,目(mu)前的限購是對(dui)本地限購兩到三套,對(dui)外(wai)地限購一套,換句話說,還是可以買(mai)。一線城市嚴厲的限購在一定程(cheng)度上(shang)導致投資性需求的溢出,這使得大(da)城市周圍的房價仍存在上(shang)漲的壓力。另外(wai)一方面(mian),自(zi)去年二(er)孩政策(ce)後,三四(si)線城市人(ren)口增長明顯(xian),也can) 考凵shang)漲帶(dai)來了良好的動力。三四(si)線城市盡管有(you)所(suo)分(fen)化,但基(ji)本處(chu)于去庫存的狀態,從而讓全(quan)國樓市維(wei)持(chi)一定的熱度。
 
  今年中央(yang)對(dui)待房價的態度是要穩,因此,在一些房價依然上(shang)漲過快(kuai)的城市,很有(you)可能政策(ce)會進一步加碼。目(mu)前廣州深圳(chou)等地已開始(shi)在信貸(dai)、限購等多個方向上(shang)進行了調控,到四(si)季度的確(que)存在政策(ce)調控和銷售動能衰竭兩大(da)因素的負面(mian)影響。
 

  中長期(qi)來看,他(ta)認(ren)為(wei)目(mu)前中國城市化率為(wei)57%,進入城市化的第二(er)階段(duan)。此階段(duan)由于北、上(shang)、深等大(da)型一線城市的社(she)會資源不(bu)足以支撐進一步的人(ren)口流(liu)入,因此接下來可能會出現(xian),小範duan)?哪娉鞘謝 痛da)範duan)?拇da)城市化。許多500-1000萬(wan)人(ren)口的一二(er)線城市可能會擴大(da)到1500萬(wan)以上(shang)的規模。基(ji)于未來幾(ji)年地鐵、高鐵軌道的建設,他(ta)認(ren)為(wei)未來房地產市場的機會,可重點關注高鐵沿線的中心城市,以及與大(da)型城市有(you)地鐵相連的衛星(xing)城。



  從宏觀(guan)的角(jiao)度來看房地產市場,招商(shang)證(zheng)券研究發展(zhan)中心首席宏觀(guan)分(fen)析師兼執行董事(shi)謝亞軒(xuan)先生表示︰“從宏觀(guan)的角(jiao)度來看,我認(ren)為(wei)這里有(you)兩個關鍵詞,第一個是周期(qi),第二(er)個是去杠桿。“
 
  他(ta)談到,從宏觀(guan)的角(jiao)度去看待房地產市場,我們可以看到經濟周期(qi)與房地產市場的正相關性。當前,我們正處(chu)于短周期(qi)、長周期(qi)和中長周期(qi)“三期(qi)疊加”的過程(cheng),而這三個周期(qi)如(ru)何wei)jiao)織(zhi)影響當前的經濟位置。他(ta)分(fen)析到,“從中長期(qi)看,我對(dui)中期(qi)經濟走(zou)勢相對(dui)樂觀(guan),至少要關注兩個方面(mian),這一輪全(quan)球經濟的復甦(su),2015年已經達(da)到底部(bu),2016年已有(you)所(suo)回升(sheng),這從中國外(wai)需的改(gai)善可以看出端(duan)倪(ni)。盡管,這點大(da)家也有(you)爭議,有(you)觀(guan)點認(ren)為(wei)全(quan)球市場特別是新興市場的復甦(su)純粹是中國這一輪信貸(dai)周期(qi)推起來的,可能難以持(chi)續。但經濟周期(qi)回升(sheng)有(you)第一推動力之後一定會產生正反饋的過程(cheng),不(bu)要低估(gu)正反饋的過程(cheng)。”
 
  普遍(bian)認(ren)為(wei),目(mu)前我們的房地產價格可能處(chu)于房產周期(qi)中比較高的位置,國家對(dui)房地產市場的調控,把去杠桿作為(wei)重要策(ce)略(lue)。最終是比較劇烈ye)娜?芨嘶故悄芄gou)相對(dui)平(ping)穩的過渡?
  他(ta)談到,“雖然市場對(dui)去杠桿的mu)捶 fen)歧較大(da),但是五十年代,美國的房地產市場也有(you)比較長的繁榮周期(qi),房價到了一個平(ping)台後並沒(mei)有(you)出現(xian)劇烈ye)髡 庖yi)味(wei)著有(you)序去杠桿也不(bu)乏成功先例。我們雖然不(bu)能把中國現(xian)在的房地產市場和日本、美國作簡單類比,但可以參(can)照,比較xian)匾 氖牽 廡└業(ye)氖裁詞奔jian)段(duan)作比較。”

  緊接著主(zhu)題演講之後,論壇進入圓桌(zhuo)對(dui)話環節。招商(shang)證(zheng)券研究發展(zhan)中心首席宏觀(guan)分(fen)析師謝亞軒(xuan)先生、東(dong)方證(zheng)券房地產行業(ye)首席分(fen)析師竺勁先生、泛華金融服務集團CEO翟(di)彬先生對(dui)以下問題,展(zhan)開討論。



問題一︰房子為(wei)什麼會出現(xian)越調控越jiao)朗值淖純觶砍??剖鞘裁矗/strong>
問題二(er)︰在普通投資者的眼(yan)里,不(bu)論幾(ji)線城市,房價都(du)還在漲。該再買(mai)多幾(ji)套,還是賣掉幾(ji)套,一二(er)線還能不(bu)能投,三四(si)線是不(bu)是該men)琢耍/strong>
問題三︰目(mu)前我國貨幣(bi)超發的情(qing)況,若(ruo)房地產市場投資凍結,超發的貨幣(bi)將會流(liu)向何方?
 
三位南開系嘉賓,陸續發表自(zi)己的觀(guan)點。
 
竺勁先生表示︰“中央(yang)考慮所(suo)謂(wei)長效機制,從全(quan)球角(jiao)度來看能用的工具(ju)是很少的,最多也就是房地產稅,但是這個是需要很大(da)的政治決心和勇氣。後續到底會不(bu)會做,從我分(fen)析的角(jiao)度來看,這不(bu)僅(jin)僅(jin)是土地財政的問題,還存在城市化沒(mei)完成的問題,房地產稅對(dui)很多城市競(jing)爭力都(du)會產生影響,這也是一個很大(da)的實施阻(zu)力。還有(you)一個問題是中國的稅收體制很難和房產稅的體制融合,這是一個任重而道遠的事(shi)情(qing)。”
 
翟(di)彬先生表示︰“我認(ren)為(wei)的長效機制應該是在財稅機制改(gai)革上(shang),房地產問題的核心是房地產已經成為(wei)地方政府第二(er)稅收的來源,這就決定了su)  bu)會希望房地產價格下跌。所(suo)以我認(ren)為(wei)房地產市場真要走(zou)向健(jian)康穩健(jian)的道路,恐怕(pa)中央(yang)要下決心進行財稅機制的改(gai)革,但是這是十分(fen)困難的。所(suo)以在長時間(jian)來說,房價還是會處(chu)于上(shang)升(sheng)階段(duan),只是當前通過行政手段(duan)來控制房價。
房產投資的問題,短期(qi)來看不(bu)能小瞧政策(ce)帶(dai)來的影響,目(mu)前的政策(ce)主(zhu)要落腳在一線城市。但在一線城市周邊的城市,或者有(you)機會成為(wei)衛星(xing)城的城市可能還gou)岢魷xian)一輪普漲。”
 
謝亞軒(xuan)先生表示︰“關于貨幣(bi)超發,房地產投資凍結,貨幣(bi)流(liu)向何方的問題,我有(you)以下幾(ji)點看法。第一,這個問題是假(jia)定貨幣(bi)政策(ce)一直處(chu)于寬(kuan)松(song)狀態,但是這是不(bu)確(que)定的情(qing)況。第二(er),就是房地產市場和貨幣(bi)是有(you)關聯的,如(ru)果房地產市場一直上(shang)漲,貨幣(bi)政策(ce)也跟隨市場而變化的。就目(mu)前而言,貨幣(bi)態勢逐漸轉向穩健(jian)的方向。
另外(wai),房地產市場還是很難去預測的,但是最終房價也許會維(wei)持(chi)在穩定的高位。房價肯定是和經濟mei)久mian)、人(ren)口等基(ji)本因素有(you)關系的。另一方面(mian),任何wei)dong)西瘋漲都(du)會存在問題。但是如(ru)果各位是從居住的角(jiao)度出發,我認(ren)為(wei)是可以考慮‘上(shang)車(che)’的。從投資的角(jiao)度來說,我認(ren)為(wei)不(bu)是投資的好時機。”





返(fan)回列(lie)表


?
3分快3 | 下一页